Umowa Najmu Okazjonalnego a Eksmisja - Klucz do Spokojnego Wynajmu

Wynajem mieszkania to często źródło dochodu, ale i potencjalnych problemów. Eksmisja nieuczciwego lokatora to koszmar każdego właściciela nieruchomości. Tradycyjna procedura eksmisyjna w Polsce bywa długa, kosztowna i frustrująca. Czy notariusz może pomóc przyspieszyć ten proces? Tak! Kluczem jest umowa najmu okazjonalnego i odpowiednie czynności notarialne.

Ten artykuł, przygotowany specjalnie dla użytkowników porównywarki notariuszy, wyjaśni Ci, jak notariusz staje się Twoim sprzymierzeńcem w sprawach eksmisji, jakie kroki powinieneś podjąć i jakie koszty ponieść, aby wynajem był bezpieczny, a ewentualna eksmisja – szybka i skuteczna.

Umowa najmu okazjonalnego to specjalny rodzaj umowy najmu, który znacząco ułatwia właścicielowi eksmisję problematycznego lokatora. W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny oferuje uproszczoną ścieżkę eksmisyjną, minimalizując formalności i czas trwania procedury.

Co wyróżnia umowę najmu okazjonalnego?

• Oświadczenie Najemcy o Poddaniu się Egzekucji: To kluczowy element! Najemca, w formie aktu notarialnego, dobrowolnie poddaje się egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu. To oświadczenie, podpisane u notariusza, jest fundamentem szybkiej eksmisji.
• Brak Prawa do Lokalu Socjalnego: W przypadku eksmisji na podstawie umowy najmu okazjonalnego, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego z urzędu (w większości przypadków). To znacząco przyspiesza proces, eliminując jedno z głównych źródeł opóźnień w tradycyjnej eksmisji.
• Wskazanie Lokalu Zastępczego: Najemca musi wskazać lokal, w którym zamieszka po ewentualnej eksmisji. Musi także dołączyć oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy.

Dlaczego umowa najmu okazjonalnego jest tak ważna w kontekście eksmisji? Ponieważ eliminuje konieczność długotrwałego postępowania sądowego o eksmisję. W przypadku problemów z lokatorem, właściciel, posiadając umowę najmu okazjonalnego i notarialne oświadczenie, może znacznie szybciej odzyskać kontrolę nad swoją nieruchomością.

Rola Notariusza w Eksmisji: Jak Notariusz Przyspiesza Proces?

Notariusz nie przeprowadza eksmisji w sensie fizycznego usunięcia lokatora. Jego rola jest inna, ale kluczowa dla uproszczenia i przyspieszenia procedury eksmisyjnej w ramach umowy najmu okazjonalnego.

Jaką rolę pełni notariusz?

• Sporządza Akt Notarialny - Oświadczenie Najemcy o Poddaniu się Egzekucji: To najważniejsza czynność. Notariusz poświadcza podpis najemcy pod oświadczeniem, w którym ten zobowiązuje się do opróżnienia lokalu i poddaje się egzekucji w tym zakresie. Akt notarialny ma moc dokumentu urzędowego, co znacząco ułatwia dalsze postępowanie.
• Zapewnia Formalną Poprawność Dokumentu: Notariusz dba o to, aby oświadczenie było zgodne z prawem i zawierało wszystkie niezbędne elementy. To minimalizuje ryzyko odrzucenia wniosku o nadanie klauzuli wykonalności przez sąd z przyczyn formalnych.
• Jest Bezstronnym Świadkiem: Obecność notariusza potwierdza dobrowolność złożenia oświadczenia przez najemcę.

Pamiętaj! Umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzana u notariusza, wystarczy forma pisemna. Jednak oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji MUSI mieć formę aktu notarialnego, aby umowa najmu okazjonalnego skutecznie chroniła właściciela w kontekście eksmisji.

Eksmisja Krok po Kroku z Umową Najmu Okazjonalnego

Posiadanie umowy najmu okazjonalnego z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji znacząco upraszcza proces eksmisji. Jak wygląda procedura krok po kroku?

1. Wypowiedzenie Umowy Najmu: W przypadku zaistnienia przesłanek do wypowiedzenia umowy (np. zaległości w czynszu), właściciel wypowiada umowę najmu na zasadach określonych w umowie i przepisach prawa. Wypowiedzenie powinno być pisemne i doręczone najemcy.
2. Wezwanie do Opuszczenia Lokalu: Po rozwiązaniu umowy, jeśli najemca nie chce się wyprowadzić dobrowolnie, właściciel wzywa go pisemnie do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie (zwykle minimum 7 dni). Podpis właściciela na wezwaniu musi być notarialnie poświadczony.
3. Wniosek do Sądu o Nadanie Klauzuli Wykonalności: Jeśli najemca nadal nie opuszcza lokalu, właściciel składa w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji). Do wniosku należy dołączyć m.in.:
   • Oryginał aktu notarialnego - oświadczenia najemcy.
   • Pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu z dowodem doręczenia.
   • Potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego.
4. Postępowanie Sądowe (Uproszczone): Sąd, w postępowaniu uproszczonym, bada formalną poprawność dokumentów i nadaje klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu. To postępowanie jest znacznie szybsze niż tradycyjny proces o eksmisję.
5. Wniosek do Komornika Sądowego: Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej do komornika sądowego.
6. Eksmisja przez Komornika: Komornik, działając na podstawie tytułu wykonawczego (akt notarialny z klauzulą wykonalności), przeprowadza eksmisję lokatora. Eksmisja odbywa się bez konieczności zapewnienia lokalu socjalnego (w większości przypadków) i jest znacznie sprawniejsza niż w przypadku zwykłej umowy najmu.

Koszty Notarialne Eksmisji - Ile Zapłacisz u Notariusza?

W kontekście eksmisji, koszty notarialne związane są głównie z sporządzeniem aktu notarialnego - oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.

Maksymalna taksa notarialna za sporządzenie takiego oświadczenia jest regulowana ustawowo i wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę obowiązującego w danym roku.

Aktualne koszty (orientacyjne):

• Taksa notarialna netto: Około 400-450 zł (w zależności od aktualnego minimalnego wynagrodzenia).
• VAT (23%): Należy doliczyć do taksy.
• Wypisy aktu notarialnego: Dodatkowo płatne, koszt za stronę wypisu to kilka złotych (ok. 6 zł + VAT za stronę). Liczba wypisów zależy od potrzeb stron (zwykle 2-3 wypisy).

Kto ponosi koszty notarialne? Kwestia ta jest do uzgodnienia między stronami umowy najmu. Najczęściej koszty sporządzenia aktu notarialnego ponosi najemca, choć można umówić się inaczej, np. na podział kosztów.

Dodatkowe koszty notarialne mogą pojawić się przy:

• Poświadczeniu podpisu właściciela na wezwaniu do opuszczenia lokalu (opcjonalne, ale zalecane). Koszt poświadczenia podpisu to kilkadziesiąt złotych.
• Konsultacji z notariuszem w sprawie umowy najmu okazjonalnego (niektórzy notariusze oferują taką usługę).

W porównaniu do kosztów długotrwałego procesu sądowego o eksmisję i potencjalnych strat związanych z brakiem możliwości wynajęcia mieszkania, koszty notarialne związane z umową najmu okazjonalnego są relatywnie niewielkie, a stanowią inwestycję w bezpieczeństwo wynajmu.

Zwykła Umowa Najmu a Eksmisja - Dlaczego Najem Okazjonalny Jest Bezpieczniejszy?

Różnica w procedurze eksmisji między zwykłą umową najmu a umową najmu okazjonalnego jest KOLOSALNA!

Zwykła Umowa Najmu:

• Długotrwały Proces Sądowy: Eksmisja wymaga pełnego postępowania sądowego o eksmisję. To może trwać miesiące, a nawet lata.
• Prawo do Lokalu Socjalnego: Sąd, orzekając eksmisję, często przyznaje najemcy prawo do lokalu socjalnego. Gmina musi taki lokal zapewnić, co znacząco opóźnia eksmisję (oczekiwanie na lokal socjalny może trwać bardzo długo).
• Okres Ochronny: W okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) eksmisja jest często wstrzymywana (tzw. okres ochronny).

Umowa Najmu Okazjonalnego:

• Uproszczona Procedura: Eksmisja opiera się na akcie notarialnym i klauzuli wykonalności, co eliminuje długotrwały proces sądowy o eksmisję.
• Brak Prawa do Lokalu Socjalnego (w większości przypadków): Znacznie przyspiesza eksmisję.
• Brak Okresu Ochronnego: Eksmisję można prowadzić przez cały rok, bez względu na porę roku.

Podsumowując, umowa najmu okazjonalnego, dzięki roli notariusza i aktowi notarialnemu, daje właścicielowi nieruchomości NIEPORÓWNYWALNIE większe bezpieczeństwo i kontrolę nad procesem eksmisji. To inwestycja w spokój i pewność, że w sytuacji problematycznej, odzyskanie mieszkania będzie szybkie i skuteczne.

FAQ - Najczęściej Zadawane Pytania o Notariusza i Eksmisję

P: Ile kosztuje rygor u notariusza?

O: Koszt sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji (rygoru egzekucji) u notariusza to maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (netto), plus VAT i koszty wypisów aktu. W 2025 roku orientacyjnie będzie to około 450-500 zł brutto (plus wypisy).

P: Co się podpisuje u notariusza przy wynajmie?

O: U notariusza podpisuje się wyłącznie oświadczenie lokatora o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być podpisywana u notariusza, wystarczy forma pisemna.

P: Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić?

O: Jeśli masz umowę najmu okazjonalnego i notarialne oświadczenie, po wypowiedzeniu umowy i wezwaniu do opuszczenia lokalu, składasz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po uzyskaniu klauzuli, kierujesz sprawę do komornika.

P: Ile kosztuje oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji?

O: Koszt oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji jest regulowany i wynosi maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę netto (plus VAT i koszty wypisów). Aktualnie to ok. 400-450 zł netto + VAT + wypisy.

P: Czy umowa najmu okazjonalnego chroni przed eksmisją rodziny z dziećmi?

O: Tak, umowa najmu okazjonalnego, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu, w znacznym stopniu ułatwia eksmisję również rodzin z dziećmi, ponieważ eliminuje prawo do lokalu socjalnego i okres ochronny.

P: Kto płaci za notariusza przy najmie okazjonalnym?

O: Kwestia opłat notarialnych jest do ustalenia między stronami umowy najmu. Najczęściej koszty ponosi najemca, ale strony mogą umówić się inaczej.